中国住房和城乡建设体系深度报告

> 从住建部到地方住建局：架构、职责与最新政策方向

> 2026年5月

一、体系概览

中国的住房和城乡建设管理体系分为三个层级：

日常所说的"住建局"主要指市、县、区级的住房和城乡建设主管部门。各省称"住建厅"，国家层面称"住建部"。上下级关系是业务指导关系而非行政隶属——地方住建局受本级政府领导，住建部的政策通过法规、标准、考核等机制传导到地方。

二、住房和城乡建设部（国家级）

2.1 历史沿革

2.2 核心职责（共13项）

1. 住房保障 — 廉租房、公租房、保障性住房政策制定与实施

2. 住房制度改革 — 住房政策、全国住房建设规划

3. 规范管理秩序 — 法律法规起草、部门规章制定

4. 工程建设标准 — 国家标准、定额、造价管理

5. 房地产市场监管 — 开发、交易、中介、物业、拆迁

6. 建筑市场监管 — 招投标、勘察设计、施工、监理

7. 城市建设 — 市政公用设施、风景名胜区、历史文化名城保护

8. 村镇建设 — 农村住房、危房改造、小城镇人居环境

9. 工程质量安全 — 质量监督、安全生产、竣工验收、事故调查

10. 建筑节能 — 绿色建筑、城镇减排

11. 住房公积金 — 缴存、使用、管理监督

12. 国际交流合作

13. 承办国务院交办事项

2.3 内设机构（15个司局）

办公厅、法规司、住房改革与发展司（研究室）、住房保障司、标准定额司、房地产市场监管司、建筑市场监管司、城市建设司、村镇建设司、工程质量安全监管司、建筑节能与科技司、住房公积金监管司、城市管理监督局、计划财务与外事司、人事司

直属事业单位：中国城市规划设计研究院、标准定额研究所、科技与产业化发展中心、政策研究中心、信息中心等。

2.4 现行领导（2026年）

地址： 北京市海淀区三里河路9号

官网： https://www.mohurd.gov.cn

三、地方住建局

3.1 名称与级别

• 省级：XX省住房和城乡建设厅（正厅级）
• 副省级城市/地级市：XX市住房和城乡建设局（正局级/正处级），部分城市称"住建委"
• 县/区级：XX县/区住房和城乡建设局（正科级）

3.2 典型内设科室（以地级市为例）

• 办公室、法规科
• 住房保障科、房地产市场监管科
• 建筑市场监管科、工程质量安全监管科
• 城市建设科、村镇建设科
• 物业管理科、消防验收科
• 行政审批科、财务科、人事科

3.3 常见办事场景

四、案例：湖州市住房和城乡建设局

> 湖州市建设局 — 地级市住建局的典型样本

4.1 基本信息

4.2 主要职责（14项，以三定方案为准）

1. 法规政策 — 贯彻执行国家和省住建法规，拟定地方规范性文件

2. 住房保障 — 城镇低收入家庭住房保障、保障性住房资金分配

3. 住房改革 — 房改政策措施、住房建设规划

4. 房地产市场监管 — 开发、交易、租赁、面积、估价经纪、物业管理、房屋安全、白蚁防治、专项维修资金

5. 房屋征收补偿 — 市区国有土地上房屋征收、指导区县征收工作

6. 治危拆违 — 城镇危险房屋管理、农村危房改造指导

7. 建筑行业管理 — 建筑工业化、工程总承包、全过程咨询、对外承包

8. 工程质量安全 — 工程造价、质量安全监管、事故调查处理

9. 市政公用事业 — 市政基础设施、园林绿化、市容环境卫生

10. 村镇建设 — 小城镇建设、农村住房、乡村振兴、历史文化名镇名村保护

11. 建筑节能 & 科技 — 绿色建筑、勘察设计质量、消防设计审查验收、信用体系建设、城建档案

12. 中心城市基建 — 重点基础设施配套年度计划

13. 承办市委市政府交办事项

14. 职能转变 — "最多跑一次"改革、工程建设项目审批改革、城市能级提升

4.3 内设机构（主要处室）

• 办公室 — 文秘、信息、保密、督查、档案、政务公开、信息化、新闻宣传
• 组宣人事处（挂党建工作处）— 干部人事、编制、党建、离退休干部
• 法规处 — 政策起草、合法性审核、行政应诉、普法、信访
• 住房管理处 — 公租房/廉租房/经适房政策、房地产市场监管、房屋交易租赁、物业管理、房屋安全
• 另有建筑市场监管、工程质量安全监管、城市建设（市政/园林/环卫）、村镇建设等对口处室

4.4 湖州关注点

• 湖州作为"绿水青山就是金山银山"理念发源地，住建工作与生态文明建设高度结合
• 近年来老旧小区改造、加装电梯推进力度较大
• 城市能级提升行动持续推进，中心城市基础设施配套不断完善
• 历史文化名镇名村保护（南浔等）也是重要工作

五、2026年最新政策方向

5.1 "十五五"开局三大主线（2026年1月倪虹部长专访）

住建部将2026年定位为"十五五"开局之年，提出三大重点方向：

① 大力实施城市更新

• 坚持"先体检、后更新"
• 三大工程群：民生工程（老旧小区改造、完整社区）、发展工程（地下管网、历史街区活化）、安全工程（排水防涝、房屋全生命周期安全）
• 构建三大体系：政策制度体系、规划实施体系、可持续投融资体系

② 推动房地产高质量发展

• 构建"人、房、地、钱"要素联动机制
• 三大制度创新：

- 项目公司制 — 项目公司独立法人，资金封闭管理，严禁抽逃

- 主办银行制 — 一个项目一家主办银行，资金统一监管

- 现房销售制 — "所见即所得"，从根本上防范交付风险（预售制继续存在但加强资金监管）

• 继续因城施策：控增量、去库存、优供给
• "白名单"制度支持房企合理融资

③ 打造"中国建造"升级版

• 智能建造、绿色建筑
• 培育建筑业新质生产力
• 健全全生命周期安全管理制度
• 推动建筑企业"走出去"

5.2 "好房子"制度建设（2025-2026）

2025年3月发布《住宅项目规范》（强制性国家标准，5月1日实施）

2026年1月发布《关于提升住房品质的意见》：

• 目标：到2030年，住房标准、设计、材料、建造、运维水平大幅提升
• 保障性住房率先建成"好房子"
• 八大任务：标准、设计、材料、建造、运维、既有住房改造、科技赋能、产业支撑
• 覆盖新房和存量房改造

5.3 2025年城市更新成绩单

六、体系特点与评价

6.1 制度优势

• 纵向贯通：从中央到县级的完整管理链条，政策传导效率高
• 职能全面：覆盖住房、房地产、建筑、城市、村镇、节能六大领域
• 标准体系完善：强制性国家标准 + 行业标准 + 地方标准三级体系

6.2 面临挑战

• 房地产转型期：从"高周转"向"高质量"切换，现房销售等制度落地需要时间
• 城市更新资金：存量改造的可持续投融资模式尚未完全成熟
• 地方执行差异：各地经济发展水平不同，政策执行力度不一
• 存量房屋安全：大量既有建筑的安全体检和保险制度尚在建设

6.3 2026年关键看点

• 现房销售试点城市扩大范围
• "白名单"融资机制覆盖更多项目
• 房屋养老金/房屋保险制度落地
• 智能建造试点推广
• 城市更新立法进程

七、参考来源

• 中华人民共和国住房和城乡建设部官网：https://www.mohurd.gov.cn
• 新华网《权威访谈·开局"十五五"丨建设现代化人民城市 实现住房城乡建设高质量发展》（2026-01-21）
• 证券时报《"好房子"制度再升级 明确今后五年八大任务》（2026-01-08）
• 住房和城乡建设部《关于提升住房品质的意见》（2026年1月）
• 住房和城乡建设部《住宅项目规范》（2025年3月）
• 维基百科：中华人民共和国住房和城乡建设部词条
• 北京市住房和城乡建设委员会官网：https://zjw.beijing.gov.cn
• 天津市住房和城乡建设委员会官网：https://zfcxjs.tj.gov.cn

报告生成时间：2026年5月14日

由托尼（🦾）基于公开资料整理